競売開始決定通知が届いたらどうすればいいのか

競売開始決定通知が届いたらどうすればいいのか

１．競売（けいばい・きょうばい）とは？
競売は不動産に抵当権等の担保を設定して、返済がされない場合には、抵当権設定者が金を回収するために、債権者は裁判所に「不動産競売」を申し立てることができます。
そして、購入希望者に売却してもらう事です。

裁判所は申立てによって滞納者の不動産を競売で売却し、債権者は売却金額を受け取って債権の回収に充てます。

滞納者は落札されるまでは住んでいる事が出来ますが、不動産が裁判所によって売られてしまったら直ぐに退去する事になります。

このため、所有している不動産が競売にかけられそうになった場合は、一刻も早く任意売却等の対策を講じなければなりません。

２．「競売開始決定通知」について
(1) 競売開始決定通知とは？
「競売開始決定通知」とは、「裁判所があなたの不動産を競売することを決めましたよ」とお知らせすると特別送達で「担保不動産競売開始決定通知」が届けられます。

不動産競売開始決定が確定した時には、嘱託で登記簿に記載されます。

多くの場合、住宅ローンを滞納し始めてから数か月～9ヶ月程度経過すると送付されてくるようです。

この通知を受けてから数ヶ月～半年後には、不動産が競売によって売却されてしまいます。

(2) 競売開始決定通知を放置するとどうなる？

競売において、売却予定の不動産（家屋）に住んでいる人の事情はほぼ考慮されません。
滞納者の承諾の有無に関わらず競売の手続は進んでいき、強制的に売却されてしまいます。

対象となる不動産が現住地であれば、滞納者は退去しなければなりません。
早急に新しい住まいを探さなければなりませんし、引越し費用も自己負担です。

強制執行となる場合、執行官が作業員や鍵屋とともにやってきます。居留守を装ったり鍵を開けずに抵抗をしたりしても、鍵屋が鍵をこじ開け、中の荷物をトラックに積み込み、所定の倉庫へ搬入してしまいます。つまり、文字通り強制的に住居を明け渡さなければならないのです。

【競売開始決定後の流れ】

①「競売開始決定通知」が特別送達で届く

②自宅の内部を含めた現況調査

③競売の入札期間や開札日を知らせる通知が公表

④「開札日」に最も高値を付けていた人が落札

⑤落札者が落札額を払い、競売手続終了

（自宅物件の所有権は完全に落札者へと移り、不動産登記簿上の所有名義の移転登記手続も行われる）

なお、競売の場合にいつまで自宅に住めるのかというと、競売手続終了までには速やかに退去する事になります。

また、競売で不動産が売却されたら終了する訳ではありません。

競売で売却をされても、多くの場合は債務（住宅ローン）が完済されないため、残債に対して債権者から支払いの請求が行われます。

３．競売より任意売却を選択する事が有利になる。
住宅ローンの残務を一括で返済できれば、競売を取り下げてもらうことは可能です。しかし、現状支払えていない住宅ローンの残務を、しかも一括で返済することは不可能でしょう。

競売開始決定通知が届いた場合や、競売が開始した後でも、裁判所に競売の取り下げを申請することは可能です。

早急に行う事は、競売開始決定通知が届いたらできるだけ早く「任意売却」を行い、債権者に競売を取下げてもらうことになります。

(1) 任意売却とは？
任意売却とは相場格に近い額で不動産を売却出来るので、住宅ローン債権者（抵当権者）の同意を得て、不動産を売却することです。

売却した代金は住宅ローンの支払いに充てることで、住宅ローンの残債を大きく減額することができます。

競売入札開始の前日までに、債権者が任意売却の同意をし、裁判所に書類を提出することで、競売を取り下げること可能です。

競売を回避する為には、競売入札開始の前日までに金融機関に承認して貰い、競売申立てを取下げてもらう事が絶対条件です。

(2) 競売と任意売却の違い
競売と任意売却の違いを比べても、任意売却の方が多くのメリットがあります。

不動産の売却価格
競売の場合、売却価格は市場価格の7割程度になることが多いとされています。
ですが、任意売却をすれば、市場の相場価格に近い額で売れる可能性が高くなります。

高値で売れれば返済に充てる額が増えるので、残債の返済が楽になります。

任意売却をすれば、例えば親族等に家を購入してもらい、それを賃貸借で住み続けることも可能ですし、投資家に購入して貰いリースバック物件として住み続けられる事も可能です。

プライバシーの確保
競売では様々な情報が公開されるので、近隣住民や知り合いに、競売の事実や借金の滞納などが官報で公示されてしまいます。

一方、任意売却は一般の不動産売買とほぼ同じ手続で行われるので、周囲に事情を知られるリスクは非常に低いです。

引越しの時期と費用
競売では引越し日を選べず、最悪の場合強制退去を受けてしまいます。
任意売却ならば、債権者や住宅の購入者と協議を行い、引越しの日を選ぶことも可能です。

また、競売による引越し費用はすべて自費で支払う事になりますが、任意売却をすれば、債権者との交渉次第である程度の引越し費用を得られる可能性があります。

４．競売開始決定通知が届いたら、任意売却の知識を持った不動産会社にご相談ください。
「競売開始決定通知」が来たら、競売までは秒読みです。すぐにでも任意売却を検討するべきでしょう。

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競売開始決定通知が届いてしまった・任意売却を検討しているという方は、どうぞお早めにご相談ください。