一括査定サイトについて
不動産売却の査定で一番やってはいけない事は、インターネットの不動産一括査定サイトに登録する事です。
一括査定サイトに登録している業者は多数おりますが、評価はバラバラで、ひどい会社は査定する住所を間違えて入力して査定額を算定しています。
１回登録すると十数社から、査定書を作成してバンバン連絡が来てしまい、悩んでしまうので、出来るだけ一括査定サイトは回避した方が無難です。
一括査定サイトに登録している業者は、サイトに運営会社に手数料を支払います。十数社に情報を開示して報酬を得るサイト運営会社はIT会社ですので、不動産業を全く知りません。
貴重な情報はパソコンで打ち込んで査定を依頼していますが、情報は拡散して行きますので、注意が必要だと思います。
不動産会社の報酬
宅建業法で定めた報酬額の算定方法は、２００万円までが５％、４００万円までが４％、４００万円以上が３％と定まられています。
１０００万円の売却物件の報酬額ですが、２００万円が５％で１０万円、４００万円までが４％で８万円、残金の６００万円は３％で１８万円になります。この金額の消費税が加算されます。
売主が支払う報酬は、３６万円＋消費税になります。
業者の計算方法は１０００万円×３％＋６万円＋消費税になりますので３０万円＋６万円で３６万円と消費税が報酬の計算になります。
業者報酬については、「両手」と呼ばれるのは、売主と買主から報酬を得る事を両手と呼ばれています。
「分かれ」とは、売主に売却を依頼されている業者が元付業者、買主より依頼されている業者が客付業者と分類されて、元付業者は売主から、客付け業者は買主から報酬を得る事を分かれと呼びます。
査定方法について
不動産鑑定士に不動産の査定を依頼すると、報酬額が１０～２０万程度の費用が掛かってしまいますが、実勢価格と合致している訳ではありません。
不動産査定の3つの算出方法
取引事例比較法
取引事例比較法とは、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらの取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して価格を決める方法のことです。
原価法
原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める方法のことです。
収益還元法
収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求める方法のことです。
不動産査定時のチェックポイント
立地条件
方角・階数
広さ・間取り
築年数・構造
設備・内装
共用部分の充実度
管理状況
管理費・修繕積立金
駐車場
売主・施工会社
商業施設への近さや商業施設の利便性
眺望や景観
窓の向きや窓の数
戸建ての査定時のチェックポイント
築年数
建物構造
耐震基準
立地・方角
間取り
管理状況
木造戸建て住宅の場合、築20～25年で建物価格をゼロ円と査定する不動産会社も多いです。
建物価格がゼロ円になっても土地価格は残るため、築25年を超えるような物件は土地価格のみで取引されるようになります。
土地の査定時のチェックポイント
面積・形
都市計画区域
接道の条件
土壌汚染の有無
上記の現状を加味して不動産鑑定士が鑑定評価を決めています・
固定資産税評価額を使って売却相場を求める
固定資産税評価額は、公示価格の7割程度を目安として定められています。
固定資産税評価額は、相場の7割の路線価を決め、道路などの諸事情を考慮して１㎡あたりの価格を出し、専有面積をかけることで算出されています。
不動産の取引される価格はそれぞれなので、固定資産税評価額のとおりの値段で売れることは少なくあくまでも参考にしている評価額で、固定資産税の課税の額を算出する時に使用されています。
実勢価格とは、取引されている相場価格の事で、公示価格は実勢価格の８割程度、固定資産税評価額は公示価格の7割程度を目安として決められているからです。
公示価格は毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示される価格でインターネットでも「公示価格 」で検索すれば自分で確認できます。
取引事例比較法で算定する場合も、下記のHPから取引事例を抽出する事が出来ます。
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
公示価格は実勢価格の８０～９０％と想定されており、エンドユーザ―価格として参考にしております。
不動産売却を高価で売却させるには
不動産を売却する場合は、現状有姿で売却する事がほとんどですが、現状有姿では査定が低くなってしまいます。
不動産会社でも買取業者は、現状の物件をリフォームする費用が発生して、工事期間、販売期間までも考慮する必要があるので、買取価格も抑えて買取するのが一般的です。
仲介手数料無料をアピールしている不動産会社も、買取価格に仲介手数料を引いた買取価格で購入するので価格も抑えて、仲介手数料無料をアピールしているだけです。
買取価格が２０００万円でも、手数料が６０万で本来は２１００万円位の査定額でも仲介手数料無料と言えば、優しい不動産業者さんと思いますが１００万円の価格を下げているのも、気が付く事はありません。
リフォーム工事費は５００万円の場合に、不動産会社が３０００万円で売却しても、中古物件の相場価格より少し安いと販売期間が短くて、報酬は多く取れます。
売主がリフォームを施して売却するば、上記の様に販売する事が可能になります。但し、デメリットは販売価格、施工期間を考えると、若干の時間が必要になりますが、売却価格をアップさせる事が出来ます。
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