住宅ローンの仕組みについてですが、一般の方は、３５年、金利はいくら、どこの銀行、などで考えてしまう事が多いのが実情で、仕組みなどを考える方は少ないのではないでしょうか？
不動産業界で多く採用されている「リコースローン」ですが、馴染みのない専門用語かもしれません。専門用語でリコースは償還請求権で遡及される融資で、返済が滞った場合、物件の売却金額のみならず、他の財産や事業にまで遡及（さかのぼれる）される融資です。
ノンリコースローン＝遡及されない融資です。返済が滞った場合、担保物件の売却で借り入れが返済しきれなくとも、責任が免れる、遡及されない（さかのぼれない）融資です。
マイホームを購入する為に、銀行ごと審査をして、返済出来ると判断した銀行が、不動産を担保にする為に抵当権を設定して、条件よく融資をするので、滞った場合は、勿論、個人・法人が責任を持って返済を行わなければならず、銀行としては、担保に取っている不動産を売却するといった手段を取ることが出来、担保物件を売却しても返済額が足りない場合は資産・事業に遡及できます。
これがいわゆる「リコースローン」であり、不動産投資にもこちらが一般的に使われている担保債権にになります。
ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。
ノンリコースローンで５,000万円を調達するため、不動産評価額５,000万円の物件を担保に設定して融資します。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。
この際、売却価格やキャッシュフローが５,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は５,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。
ですが、ノンリコースローンの場合、５,０００万円の根抵当権の設定した責任範囲が同物件に限定されていますので、当該物件が売却時に４,５００万円の売却価格の場合は、４,５００万円の範囲で責任を持つことで返済は終了になります。差額の５００万円は借り手が支払いを請求されることはありません。
したがって、借り手にとってはリスクを限定することができ、また他の資産や事業に影響が及びません。対して貸付側から見れば、貸付する際のリスクが非常に大きくなりますので、審査基準の厳格化を図ったり、金利を高く設定したりと、リコースローンの融資条件よりも貸付側にとって有利な条件を設定します。
米国などの先進国では担保を差し出せば借金がチャラになるノンリコースが主流なのに、日本では担保を処分しても借金が残るリコースを採用しているのが現状であります。
任意売却で、不動産会社が抵当権者である銀行と交渉して、住宅ローンの残債額より安く交渉して抵当権を外すことで、売却できる状況に持っていきますが、銀行も競売価格より高く払ってもらう為に交渉をしてきます。
銀行と話が付けば、債務（借金は）なくなりますが、競売の結果では、落札価格で債務より下回った場合は、銀行は債務者で有るあなたに、残債を請求して来ます。
ノンリコースであれば、競売の落札時点で終わるのですが、住宅ローンの残債が残るので請求して来ますが、ルールを知っていれば、債務（借金）の減額交渉が出来るのですが、ルールを知らない方は、家までなくなり、返済するのがこれ以上無理だから破産を選択してしまいます。
住宅ローンので競売後に残債が会っても、無担保債権は担保がないので、争えば解決してくれます。
この時点で、借金があっても、無い袖は振れないので、借金に怖がる必要はないのです。
一般の不動産会社は借金返済のノウハウを持っていません。弁護士に頼んで自己破産すれば借金はチャラになると思っています。
自己破産は自分でも申請が出来るので、弁護士にお願いしなくても出来るのですが、この競売で売却価格が決定した時点で住宅ローンは担保債権から、無担保債権に変わっているので、無理して払う事もないのです。
この時点で、支払わなければ、銀行が取立てをしなくてはいけないのです。そのためには、新たに裁判所に訴訟して、判決を貰った後に民事執行法で差押えをしなくてはいけません。
銀行はこの手続きに移行するには、時間や手続きが面倒になるので、債券を譲渡するケースもあります。
サラリーマンの方が、転職をしていた場合に、転職先を調べるのは銀行なのですが、一般の方は銀行から聞かれたら全部話してしまいます。
銀行は裁判所に訴える前に、損金扱いで債権を処理したいので、低価格で債権回収会社（サービサーとは、金融機関等から委託を受けまたは譲り受けて、特定金銭債権の管理回収を行う法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門業者です。）に債権を譲渡します。
後はサービサーとの好調になります。
知らないと損をしますが、銀行はサービサーに債権をバルク（複数をまとめて売却）で売却するので
実際は数万円で債権を購入しています。
５００万円の残債があった場合に、サービサーには数万円で売却しても、サービサーは５００万円を請求して来ます。
このサービサーと交渉で借金はなくなるか、減額するの交渉で借金は終わります。
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